De senaste åren har fastighetsbranschen genomgått tuffare tider till följd av högre räntor, svårigheter med kapitalisering och regelförändringar på fastighetsmarknaden. Enligt färsk statistik för 2023, släppt i april 2024, från Statistiska Centralbyrån är fortsatt hyresrätt den vanligaste upplåtelseformen med 1,6 miljoner lägenheter att jämföra mot bostadsrätter som utgör 1,1 miljoner lägenheter. Med andra ord utgör hyresrätter cirka 58 % av bostäderna i flerbostadshus och bostadsrätter cirka 42 %. Äganderätten till bostäder fördelar sig till cirka 41 % bostadsrättsföreningar, allmännyttiga bostadsbolag 26 %, svenska aktiebolag 24 % och slutligen 9 % ägs av privatpersoner och andra ägandeformer. [1]
Hyresgäster som bor i en hyreshusenhet (eller i vissa fall småhusenhet) med minst tre bostäder har rätt att under vissa förutsättningar förvärva den fasta egendomen till vilken hyresgästerna har nyttjanderätt enligt lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (”ombildningslagen”).
Förfarandet går till på så sätt att enligt 3 § ombildningslagen kan hyresgäster bilda en bostadsrättsförening och sedan som sådan göra en ”intresseanmälan” till inskrivningsmyndigheten. För att en sådan ska registreras krävs bl.a. att minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildningen, är med i föreningen och är folkbokförda på fastigheten.
När den nybildade bostadsrättsföreningen har gjort sin anmälan kommer fastighetsägaren att informeras om intresseanmälan.
Enligt 5 § ombildningslagen kommer intresseanmälan att gälla i två år från inskrivningsdagen och sedan ytterligare två år om ett hembud har lämnats, från hembudsdagen.
Den avgörande mekanismen i ombildningslagen framgår av 6 § och är bestämmelsen om hembud. Av bestämmelsen framgår att sådan fastighet som det skett intresseanmälan för inte får överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningen först har erbjudits att förvärva hyreshusenheten. Vidare framgår i första stycket 6 § att med överlåtelse genom köp eller byte likställs vissa associationsrättsliga överlåtelser såsom tillskott till bolag eller utdelning m.m.
Av andra och tredje styckena 6 § framgår vissa undantag från skyldigheten till hembud. I praktisk tillämpning är det främst generalklausulen i tredje stycket som har aktualiserats och prövats. Undantaget tar sikte på situationer då det finns ett nära samband mellan överlåtaren och förvärvaren av fastigheten. Svea hovrätt har bl.a. uttalat att en överlåtelse inom en koncern omfattas av undantaget. Det har även uttalats att om syftet med överlåtelsen är att åstadkomma en mer ändamålsenlig förvaltning av tillgångarna i ett bolag så kan undantaget vara tillämpligt. [2]
Därefter framgår av 7 – 10 §§ praktiska regler om hembudsförfarandet.
I 12 § regleras bl.a. styrkan i hembudet. Om hembudet förkastas eller tiden försitts så får inte fastighetsägaren (inom två år enligt 5 §) genomföra en överlåtelse till annan på sämre (för fastighetsägaren) villkor än de som erbjöds enligt hembudet.
Vidare, och av större juridiskt intresse, torde vara regleringen om oskälighet. I 12 § framgår nämligen att ”en sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen”. I förarbetena till bestämmelsen har angetts vad som avses och vilken typ av skälighetsbedömning:
Frågan vilka villkor som skall anses oskäliga måste överlämnas åt rättstillämpningen att besvara. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara alltför skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastighetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sådana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekostnad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktären att fastighetsägaren i oskälig mån söker utnyttja hembudssituationen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen.[3]
Att ta med sig bör särskilt vara att villkor som har till syfte att kringgå lagstiftningen eller på annat sätt utnyttja hembudssituationen bör anses vara oskäliga. Men att det ändå endast är uppenbart oskäliga villkor som avses.
Huruvida ett villkor är oskäligt eller inte enligt 12 § kan prövas av hyresnämnden. Ett exempel på skälighetsbedömningen är att om en bostadsrättsförening inte samtycker till att fastigheten överlåts till annan, ska hyresnämnden avslå fastighetsägarens begäran om tillstånd till överlåtelsen om priset är lägre än det som angavs vid hembudet.[4]
Slutsats
Det finns en stor marknad för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Författarens bedömning är att det allt som oftast är fastighetsägaren som lyfter ett initiativ om möjligheterna till ombildning, särskilt eftersom det är fastighetsägaren som ofta innehar kunskapen om möjligheten. Hyresgäster har dock, vilket framgår av ovan redovisning, en stark lagstiftning i ryggen när det kommer till ombildning. Förfarandet för ett antal hyresgäster att organisera sig och söka ombildning torde inte vara särskilt komplicerat och när så väl sker och så kan det nog ofta fastighetsägaren gå med på försäljning omedelbart – även om det inte varit planerat sedan tidigare att sälja.
Det är ett visst arbete för hyresgäster att organisera sig och få rätten till hembud enligt lagstiftningen men egentligen uppstår det inte några risker för hyresgästerna att skapa sin bostadsrättsförening och sedan vara beredda för det fall en fastighetsägare vill sälja. Det står ju bostadsrättsföreningen fritt att neka hembudet, eller om det skulle bedömas oskäligt, begära prövning hos hyresnämnden av hembudets villkor.
[1] https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/bostadsbestand/pong/statistiknyhet/bostadsbestandet-31-december-2023/.
[2] RH 2009:58 II, ÖH 11341-17.
[3] Prop. 1990/91:92 s 139 ff.
[4] Hjorth och Uggla, , 12 § ombildningslagen, Bostadsrättslagen En kommentar, JUNO version 7.
