Dolda fel fastighet

När en köpare av en fastighet upptäcker ett fel med den köpta fastigheten, att den avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är Jordabalken (”JB”) tillämplig. JB tillämpas vid köp av fast egendom, till skillnad från köp av lös egendom såsom en bostadsrätt när Köplagen (”KL”) är tillämplig.

Vid fel i fastighet har köparen rätt till prisavdrag och hävning av köpet under särskilda omständigheter. Även skadeståndsrätt föreligger i vissa fall. Enligt JB har säljaren ingen avhjälpanderätt/skyldighet, såsom enligt KL.

För att kunna göra felet gällande krävs att köparen reklamerat felet inom skälig tid. Detta innebär att köparen måste kontakta säljaren och förklara att fel föreligger. Vad som utgör ”skälig tid” kan inte sägas utan kan bero på omständigheter i det enskilda fallet. Som utgångspunkt och enligt praxis har en köpare enligt JB längre tid på sig att reklamera ett fel än enligt KL. Detta följer antagligen av att säljaren enligt JB inte har någon avhjälpanderätt som enligt KL. HD har tillåtit en reklamation efter 4,5 månad när särskilda omständigheter förelåg. För att undvika att gå miste om sin rätt till kompensation för fel ska en köpare emellertid alltid reklamera felet så fort det upptäcks.

Enligt JB har en köpare en generell och mycket långtgående undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att varje omständighet som en köpare kan upptäcka, eller som denne borde ha upptäckt, i samband med köpet inte kan göras gällande såsom ett fel. En köpare av en fastighet måste noggrant undersöka varje vrå av fastigheten, även sådana utrymmen som kan vara svårtillgängliga. En besiktningsman skall alltid tas till fastigheten för en ordentlig besiktning, före det att köparen bestämmer sig.